「這間房子是我一輩子的心血…」、「黑心建商謀財害命」、「不肖奸商與政府官商勾結」…在各種抗議重建拆除的現場新聞中，大家對這類怵目驚心的大字報或標語應該都不陌生。
作為一個遊走在法律、建築、媒體與網路科技業的遊俠，筆者常常在思考這個問題：如果都市更新是一個城市邁向進步必要的環節，那為什麼還常常出現抗爭？信任基礎這麼難以建立？難道大家不想生活在更為現代新穎的街區裡嗎？
除去基於特殊原因(如感情、家庭、宗教、貸款等)而不願意參與重建的案例，普遍來說，住戶(指房地所有權人)反對參與重建的原因多半是認為「分配回來的條件不夠好」這種現實面的問題。
然而，說來弔詭，這些住戶掛在嘴巴上的分回條件「好或不好」，9成以上的住戶其實不具備計算或核算的能力，畢竟稍微去翻一下建築技術規則等建築法令，就會知道那不是人一般人可以憑自學而唸到通透的東西。更何況重建的方式太多，都更、危老、委建、自建、合建…等，種類玲瑯滿目，衍生出的概念例如建蔽率、容積率、空地比、深度比…等則更讓人眼花撩亂。
網路上雖有玲瑯滿目的計算機，例如X老子計算機等，但實際上使用極其不方便，筆者曾親眼目睹兩位台大婦產科的醫師夫妻，在筆者面前拿網路上的計算機計算一陣之後，最後悻悻然地不敢相信計算的結果是否正確。連台大醫師這種絕頂聰明的住戶都這樣，一般住戶大概更難親近這些網路應用程式。
這些實然面的困境，讓前述住戶掛在嘴巴上的分回條件好或不好？成為假問題。直言之，根本不會算哪裡知道好還是不好？這種關於重建的「知識落差」，讓不肖建商有機會形成「資訊落差」。傳統黑心建商慣用擠牙膏的方式跟住戶談重建，條件一點一點放，能不放就盡量不放，於是建案龐大的利潤直接建構在盤剝地主的背景之下。久而久之，聽聞建商來談都更都宛如驚弓之鳥，便紛紛拒於門外，都市更新的進程於是遲滯不前。
回到法規面來檢討，以「都市更新條例」為例，筆者認為法規設計的不切實際，嚴重加劇了前述住戶(地主)、建商與政府之間的衝突。簡單的說，按照都更條例，都更的流程大致上為：
地主(土地所有權人>1/2、建物所有權人>1/2、土地面積>1/2、建物總樓板面積>1/2)委託實施者
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實施者擬定「都市更新事業計畫」
↓
主管機關審議後核定發布實施
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實施者擬具「權利變換計畫」
↓
主管機關審議後核定發布實施。
其中，權利變換依照都市更新條例第3條第1項第7款規定為：「權利變換：指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。」
白話的說，住戶參與重建時，最在意的分配條件，竟然是在整塊基地都劃定為更新單元之後，才開始找估價師細算的！
如果這時候對權利變換的結果不服氣怎麼辦呢？很抱歉，這是一班啟動之後就不會停止的列車，都市更新條例第53條第1、2項規定為「I.權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限三個月。當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。II.前項異議處理或行政救濟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。」
有沒有看到「不得停止都市更新事業之進行」這幾個字？政府的意思是說，你頭都洗了就要洗完。第53條第2項打從民國87年10月22日制訂都市更新條例時便存在，當年的條號是第32條，當年的立法理由更只是寥寥數語：「明定權利變換範圍內土地所有權人對核定後之權利價值仍有異議時之處理程序。」
也就是說，政府在看待都市更新這件事情上，從一開始就沒多著墨在反對戶(或不參與社區事務的人)，這群人的權益如何照顧上，滿腦子都只想著如何建設出可以與「世界之都日耳曼尼亞（Welthauptstadt Germania）」相比美的偉大城市…。這幾年在我們的生活中不乏看到對於中國大陸為了公共建設而強拆老胡同、強迫住戶搬遷等加以批判的評論，或許台灣引以為傲的民主，只是比對岸早野蠻了幾十年而已…。
這樣簡單粗暴的都市更新條例，在引發幾次重大的社會新聞(如文林苑案)之後，喚起政府的部分良知，經過一番檢討之後，如同學舌鳥般，推出了關於都更方面的幾支箭(都更八箭)，在提高審查通關速度的環節上，讓權利變換小組提前進場釋疑，算是頭痛醫頭、腳痛醫腳的檢討方案。
對此，台北市都市更新處網頁在「常見問答」中說道：「
【第三箭】權變小組提前進場，對民眾的好處？
透過以下策略，加速都市更新審議及提前解決估價疑義：1.權變小組改組，由估價委員提前於公開展覽期間進行估價議題書面審查。2.權變小組會議收斂議題後，再提本市都市更新及爭議處理審議會審議，審議會委員僅就估價議題確認修正內容及回應民眾陳情意見，以提高案件穩定性，並降低都更案核定後因權利價值疑義衍生爭訟。」
對於這樣的立法技術，以及各級政府的因應措施，筆者深感痛心。從程序法的理論來說，要課予失權的效果，前提是對於程序的參與權要充分確保。在滿足「土地所有權人>1/2、建物所有權人>1/2、土地面積>1/2、建物總樓板面積>1/2」的前提下，提案地主便可以委託實施者開啟都更流程(一點都不難的門檻)，無疑是從一開始便舉起了建設偉大城市的大旗，並以未能參與或反對戶，作為建築城市城牆的磚瓦。
筆者認為採取類似股東會召開的方式較為公允，也就是以對全體住戶發出通知為原則，開會通知裡明確告知日後都更的程序以及不參加開會時的效果，開會時再計算出席數及表決權數(儘可維持目前1/2+1/2的門檻)。實施者日後只要提不出曾經發給全體住戶開會通知的證明，即失去該次成立都市更新事業的正當性基礎，如此方可避免實務上偷偷摸摸或住戶之間拉黨結派的奇異現象。企盼有一天能透過良善完備、通情達理的法令，減少進行都市更新時的衝突與矛盾。