政府近年來大力推動社會住宅或公益出租人政策，其中，針對租金所得稅的減免，乃推動政策的一大誘因。目前有直接規範的法規共兩部，分別為民國110 年 06月09日修正的住宅法，及112年02月08日修正之租賃住宅市場發展及管理條例。兩部法令內容有所重疊，優惠則有不同，因此有必要釐清適用的順序。

住宅法第23條第2項規定為：「住宅所有權人依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款規定將住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用，得依下列規定減徵租金所得稅：一、住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬五千元。二、住宅出租期間之租金所得，其必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依應課稅租金收入之百分之六十計算」。

可知，住宅所有權人將住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住等法定用途使用，便有本條的適用，即可享有每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣15,000元者，免納綜合所得稅，及出租期間依應課稅租金收入之60%計算必要損耗及費用等租稅優惠。但須注意的是，本條並不適用於「公益出租人」。

租賃住宅市場發展及管理條例第17條第1項則規定：「個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租，契約約定供居住使用一年以上者，得依下列規定減徵租金所得稅：一、出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣六千元部分，免納綜合所得稅。二、出租期間每屋每月租金收入超過新臺幣六千元部分，其租金所得必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依下列方式認列：（一）每屋每月租金收入超過新臺幣六千元至二萬元部分，依該部分租金收入百分之五十三計算。（二）每屋每月租金收入超過新臺幣二萬元部分，依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準計算」。

可知，所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租，契約約定供居住使用一年以上者，便有本條的適用，即可享有每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣6,000元者，免納綜合所得稅、租金介於6,000至20,000元之間者，出租期間依應課稅租金收入之53%計算必要損耗及費用等租稅優惠。至於每月租金收入超過新臺幣20,000元部分，依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準計算。同樣地，本條亦不適用於「公益出租人」。

一般而言，同一部法律前後對相同事物規範不同時，在法律適用上以「從新、從優」為原則；不同法律對相同事物規範有所不同時，則先看各該法律是否有排除其他法律適用的優先規定，若無，則思考同時適用兩部法律是否會有內在衝突，若有，則擇一適用其中一部法律。

租賃住宅市場發展及管理條例規範標的為「租賃住宅」，住宅法規範標的則包括「租賃住宅/社會住宅-包租契約」、「租賃住宅/社會住宅-代管契約」及「租賃住宅/公益出租人」三者如前文所述，亦即，不論住宅法所規範的社會住宅或公益出租人，本質都仍屬租賃住宅。且因住宅法與租賃住宅市場發展及管理條例均無排除其他法律適用條款或優先條款，對租稅優惠卻有規範不一致的情形，如同時適用兩部法令，將發生內在衝突，因此只能選擇其中一部加以適用。

經查，租賃住宅市場發展及管理條例係於112年修法，住宅法則於110年修法，原則上會選擇適用修法在後的租賃住宅市場發展及管理條例，但住宅法23條不論在免稅金額或租金所得必要損耗及費用之減除等部分，均優於租賃住宅市場發展及管理條例，因此選擇適用住宅法較為有利。

所謂能近取譬，則近道矣，對於住宅法的具體適用，凌群不動產管理顧問有限公司總經理辜博鴻表示：「每戶每月租金收入，免稅額最高1.5萬元，房屋必要支出費用可再減60%(減稅率)。白話說，每月租金1.5萬元以內者，完全免繳租金所得稅」，辜博鴻進一步舉例說明：「如果房東每個月的租金收入為2萬元，個人所得稅級距為12%，那麼房東的租金所得稅，每年需要繳的稅金為2,880元(計算式為{(20,000-15,000)X(1-60%)} X 12個月X所得稅級距12% = 2,880元)，對房東來說，相當地優惠」

辜博鴻更指出若干法律在實際適用之後產生的情形，例如自願申請成為社會住宅的房東，自然享有前述租稅優惠，但對於因房客申請而成為公益出租人的房東（簡單來說只要租客符合申請租金補貼資格，房東就是公益出租人），則僅能回歸適用所得稅法，必要費用的認列以全年租金乘以43%計算之，與前述住宅法的60%、租賃住宅市場發展及管理條例的53%相比，都有不小的差距。因此辜博鴻直言，申請加入社會住宅，享有租稅優惠全面的保障，是較佳的選擇。

(全文完)

註:本文為舊文重發，相關法令如有更動，作者將另行更新。

內政部「社會住宅包租代管第4期計畫」正式推動後，加入社會住宅及公益出租人再次成為房東族群的熱門話題，其中租稅減免部分，亦再次成為焦點。但因涉及住宅法、租賃住宅市場發展及管理條例等數個法律規範，一般百姓恐難理解，復因推動的機關多元，從內政部營建署提出的「包租代管333」政策，到近期配合政府300億租金補貼專案而推動的「社會住宅包租代管第4期計畫」等，政策推陳出新，讓人眼花撩亂。

甚且，因為部分稅賦優惠方案在前揭法律中授權地方以自治條例制定，導致各縣市具體內容有所不同。相當考驗對加入社會住宅及公益出租人有興趣的房東們蒐集與解讀法規的能力。為此，筆者嘗試爬梳與租稅減免相關的法律規定，並專訪經營包租代管領域20多年的凌群不動產管理顧問有限公司總經理辜博鴻，觀察現行法條與實務上的具體做法有無不同。

首先應區辨者為，租賃住宅、社會住宅及公益出租人，這三者有何不同？

經查，這三個概念分別規定在租賃住宅市場發展及管理條例第3條，及住宅法第3條，具體的定義為：

1. 租賃住宅：

指以出租供居住使用之建築物。(租賃住宅市場發展及管理條例第3條)；

2. 社會住宅：

指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。(住宅法第3條第2款)；

3. 公益出租人：

指住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人將住宅出租予符合租金補貼申請資格，經直轄市、縣（市）主管機關認定者。(住宅法第3條第3款)。

從法條定義的外延以觀，「租賃住宅」的定義最精簡，因此適用的範圍最廣。此外，租賃住宅市場發展及管理條例第1條揭示的立法目的為：「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業」，與住宅法第1條揭示的立法目的「為保障國民居住權益，健全住宅市場，提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境」相較，健全租賃住宅市場的立法目的，顯然比健全住宅市場的立法目的射程範圍小，因此可以得出，出租房屋原則上優先適用租賃住宅市場發展及管理條例，且「租賃住宅」的概念應可包含「社會住宅」與「公益出租人」。

整理出法規範的上下位關係，最實際的效益為，若不甚觸法，主管機關進行管制或開罰的依據會有所不同。以房東禁止房客報稅的陋習為例，政府透過各種定型化契約應記載及不得記載事項的頒布加以管制，在進行排列組合之後，呈現如下結構的適用結果：

1. 租賃住宅：

依租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項規定：「租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定」，因此內政部依照消費者保護法第十七條第1項規定公告「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」加以規範。

在該「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之第貳、不得記載事項中明定：「不得記載承租人不得申報租賃費用支出(第3款)；不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔(第5款)；不得記載承租人不得申請租金補貼(第10款)」等規定。

2. 租賃住宅/社會住宅-包租契約：

2023年02月08日修正之「租賃住宅市場發展及管理條例」第5條第2項，直接授權中央主管機關制定「住宅包租契約應約定及不得約定事項」加以規範。

在該「住宅包租契約應約定及不得約定事項」之貳、不得約定事項中明定：「不得約定應由包租業負擔之稅費，轉嫁由出租人負擔(第3款)」；

3. 租賃住宅/社會住宅-代管契約：

因代管業者僅受出租人之委託，經營租賃住宅之管理業務，代管業者並非租賃契約之出租人，其本質與租賃住宅相同，應回歸適用前開「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。

4. 租賃住宅/公益出租人：

因公益出租人與前開租賃住宅的差別僅在於，住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人，「將住宅出租予符合租金補貼申請資格且經直轄市、縣（市）主管機關認定」，因此本質上亦與租賃住宅相，自應回歸適用前開「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。

當違反上開各該定型化契約應記載及不得記載事項時，主管機關在「租賃住宅、租賃住宅/社會住宅-代管契約、租賃住宅/公益出租人」這三個類型中，係依消費者保護法第56-1條：「企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第十七條第一項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰」進行處罰；

而在「租賃住宅/社會住宅-包租契約」這個類型中，主管機關則係依租賃住宅市場發展及管理條例第38-1條：「第五條第二項所定租賃契約當事人之一方違反中央主管機關依該項公告之應約定或不得約定事項者，經直轄市、縣（市）主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰」進行處罰。

由此可知，前述租賃新法推出後，不論是租屋公司或個人(房東)包租公、包租婆，都不得禁止房客申報租金扣繳綜所稅，違者最高均處罰30萬元。而對於未誠實繳稅的房東，另依現行稅法規定如果逃漏稅得追溯5年，故意行為得追溯7年，並罰款3到5倍稅金，處罰不可謂不重。

政府一方面嚴格查緝租賃逃稅行為並加重處罰，另一方面，對參加成為社會住宅或公益出租人的屋主或房東，除令其享有業者幫忙出租跟管理房屋的好處外，另一方面則在所得稅法第16條及第22條，亦分別授權地方政府針對公益出租人或社會住宅，以自治條例方式給予房屋稅及地價稅的減(免)徵等租稅優惠，等同是給予屋主或房東一條合法出租、合法節稅的管道。

(未完待續)

註:本文為舊文重發，相關法令如有更動，作者將另行更新。

內政部「社會住宅包租代管第4期計畫」正式推動後，引起房東族群的猜忌和懷疑，諸如「不要為了1萬元(註：指1萬元的修繕補助)，讓免稅額400萬瞬間沒了，這是一件超級傻的事情！」、「房子只要出租給人家，自用住宅的400萬免稅額就沒了」等，房東族群心存懷疑，直接導致「社會住宅包租代管第4期計畫」所設定的目標戶數，由原本的6.4萬餘戶擴大至8萬戶是否能如期達成，打下一個大大的問號。

所謂自用住宅的400萬免稅額，係規定在所得稅法第14-4條第3項第1款第8目：「符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十」，簡單的說，移轉不動產計算房地合一稅時，持有房屋或土地，5年內轉售課稅35%～45%，5年到10年課20%，10年以上也要課15%，但是如果符合「自住的」房屋、土地，則另有優惠條件，有400萬元免稅額，且稅率只要10%。

經筆者查證，目前稅務機關僅對於「公益出租房屋之土地，不適用土地增值稅自用住宅優惠稅率」做出解釋。稅務機關更表示：「土地所有權人出售自用住宅用地，無論是適用「一生一次」或「一生一屋」的規定，分別在出售前1年內或前5年內，必須無「出租」的行為，才有自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用。房東將住宅出租給弱勢族群，仍屬出租行為，所以出售公益出租房屋之土地是無法按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅」。

前開稅務機關見解雖然是針對「土地增值稅」所做，但稅務機關在面對房地合一稅的相同疑義時，不可能自我矛盾地將房東參加社會住宅或成為公益出租人，認定不屬於出租行為，或認定雖屬於出租行為但仍比照自用住宅課稅。因此，在成為社會住宅或公益出租人後，確實無法適用前揭所得稅法給予的400萬免稅額的優惠。

針對此疑問，筆者專訪經營包租代管領域20多年的凌群不動產管理顧問有限公司總經理辜博鴻，辜博鴻表示：「土增稅比照非自用、房地合一稅也會喪失400萬的自用免稅額，的確是住宅法、租賃專法修法時未兼顧到的立法疏漏，甚至可能是基於課稅公平考量而有意為之，因此未同步修改所得稅法。但回歸事物本質來看，仍取決於投資人係出於長期投資或短期投資的心態」。

辜博鴻接著說：「短期投資者傾向賺取再次出售的物件價差，自然較重視免稅額能否適用；反之，長期投資者來說，400萬的免稅額換算下來的節稅利益，是有可能從每個月的租金當中逐漸吸收的，影響性亦不會如坊間傳聞的那麼大。」

辜博鴻更表示，投資物管領域，較為健康的心態應為長期持有物件，物管投資畢竟跟不動產投資是不同市場，不宜相提並論。

辜博鴻進一步說道：「一般出租的話，尤其是作為社會住宅或者公益出租人後，因為必須要公開曝光，因此我們在接到相關詢問時，一定會先問屋主或房東，最近兩年內有沒有要賣房子，如果有的話至少要兩年，之後再來買賣，會較為划算，但都一定要在事前跟房東及房客溝通好。」

辜博鴻最後提到，從屋主或房東的角度來看，參加成為社會住宅或公益出租人，除了有業者幫忙出租跟管理房屋的好處外，還可享有諸如下列之補助措施：

• 房屋稅、地價稅及租金所得稅等稅賦減免。此部分另於系列報導3詳述之；
• 包含公證費、修繕費、居家安全相關保險費補助等金額不等的費用補助，補助金額約略如下：(A)公證費：雙北補助最高4,500元/件/次，其他縣市補助最高3,000元/件/次；(B)修繕費：補助最高10,000元 /戶/年；(C)居家安全相關保險費補助：每年每件最高補助3,500元/戶。

包租代管免服務費，一般若房東自行委託仲介代租或代管，實務上較常見的收費標準為，出租介紹費約為1個月的租金；代管費則約為以每月租金乘以10%計算。但在加入社會住宅包租代管後，房東則可享受免費的出租及代管服務，對房東們可謂相當實惠。

(未完待續)

註:本文為舊文重發，相關法令如有更動，作者將另行更新。

內政部推動的「社會住宅包租代管第4期計畫」已於2023年3月8日獲行政院同意辦理，預計開辦8萬戶、執行5年(包含2年的開發期及3年的管理期)。消息一出，再次引發熱議，政府近年來大力推動社會住宅或公益出租人政策，各種補貼措施推陳出新地輪番上陣，但為何在房東族群內仍然遭受不小的排斥、抗拒？房東們甚至奔相走告不要加入以免日後反遭政府刁難？其原因值得深入探討。

本文擬先整理房東族群口耳相傳的「政策陷阱」為何、接著分析背後的法律依據及有無解釋空間，最後再經由專訪聲譽卓著的物業管理公司(如凌群不動產管理顧問有限公司等)，看看實務上有無變通之道，最後反思政策有無值得精進之處，提出改進建議，期許租賃政策能真正嘉惠有所需的民眾。

首先要辨異的是，在最新一期的主計處統計中，2023年7月的房租指數為103.89，年增1.99%續創新高，顯示出民眾的居住成本持續增加。在此會產生一個疑問：既然政府已不斷地推出社會住宅或公益出租人的租金補貼政策，企圖協助租屋族減輕壓力如前所述，則為何房租指數仍持續追高，居住成本仍不減反增？為何會出現此類弔詭的情形？

此問題在行政院主計處網頁(https://www.dgbas.gov.tw/News_Content.aspx?n=3987&s=230873)中張貼的《我國CPI房租之編製及各界常見問題說明：一、我國CPI房租之編製說明2.我國CPI房租內涵》一文中找到解答，主計處說明：「目前實付租金查價樣本中，私有住宅逾 1,300 個樣本，社會住宅約2.1萬筆，社會住宅樣本雖多，惟在房租指數的重要性(占房租類權數)僅約 0.1％，CPI 房租指數走勢主要受私有住宅租金(含當月實付租金及押金孳息)變動影響」。

亦即，政府在進行房租指數統計時，社會住宅所佔權重極低(僅0.1%)，加上近期住宅修繕費用攀高、央行升息等原因，導致房東的房屋持有成本增加而調漲租金，因此才會出現前述政府已不斷地推出社會住宅或公益出租人的租金補貼政策，但房租指數卻仍持續追高、居住成本未見減少反而增加的奇怪現象。

而針對「社會住宅包租代管第4期計畫」中，諸如公益出租人享有每屋每月最高1萬5000元免稅、自用住家稅率1.2%及地價稅2‰稅賦等租稅優惠，以及每年給予房東1萬元的修繕補助等政策誘因，房東族群則多半是為包著糖衣的毒藥，最常見聞的說詞為「加入社會住宅之後，政府就會來查稅」，甚至不乏房仲業者對外宣稱「一但自用的房子租人後，就不再享有房地合一稅400萬免稅額，這是一件超級傻的事情」云云。

政策一出，房東們即奔相走告，期期以為不可，用草木皆兵、杯弓蛇影來形容其驚慌程度，亦不為過。

實際檢視法源，住宅法第16條規定：「公益出租人出租房屋之土地，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅，得按自用住宅用地稅率課徵(第一項)。前項租稅優惠之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查(第二項)。第一項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之」

同法第22條則規定：「社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免(第一項)。前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查(第二項)。第一項社會住宅營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入，及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用，免徵營業稅(第三項)。第一項及前項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之(第四項)」

由此可知，不論是公益出租人或社會住宅，都享有不同程度的租稅優惠(公益出租人出租房屋的土地，其地價稅，得按自用住宅稅率課徵；社會住宅則為房屋稅、地價稅均給予適當減免)，但由於各該租稅優惠的實施年限，都僅為5年而非永遠，實施年限屆至後，出租房屋與土地，所應繳納的地價稅及房屋稅，自然需回歸為以「非自用」住宅稅率課稅。自用與非自用，其稅率相差甚遠，無怪乎房東們會擔憂日後反遭查稅，日後尚須回頭補繳稅的謠言亦塵囂直上。

雖說房東們的擔憂並非無的放矢，但出租房屋收取租金，依所得稅法第14條第1項第5類之規定，包含：財產出租的租金收入、財產出租所收的押金或類似押金的款項等，均屬租賃所得，而須繳納所得稅無疑。不論從核實課稅或健全課稅環境等觀點來看，都不應因前述租稅優惠措施，而長期將非自用住宅「自用化」，租稅優惠期限過長，亦使租稅公平性遭受質疑，更將反噬依法課稅、依法納稅之正當性。因此，房東們的擔憂與恐懼，其實並不合理。

值得注意的是，在截稿前傳出行政院會於112年10月5日通過住宅法、危老建築條例的部分修正案，修法明定公益出租人的所得資料與租賃契約，不得作為地價稅、綜合所得稅及房屋稅的查稅依據，後續是否確實能打消房東族群前述的擔憂，值得觀察。

(未完待續)

註:本文為舊文重發，相關法令如有更動，作者將另行更新。