記得大概是2016年的時候，筆者正在建設公司當法務，那一年的5月左右，老闆臨時起意去柬埔寨的金邊市考察土地，如果要當場簽約或討論契約內容，都會需要法務在旁協助，於是老闆把我一起拎過去。這是我第一次接觸海外不動產。
2016年恰好是由東南亞國家協會（Association of Southeast Asian Nations, ASEAN，下簡稱東協）10國成立的「東協經濟共同體」（ASEAN Economic Community, AEC）正式上路的一年，因此柬埔寨的地產朝氣蓬勃的發展，金邊市區到處都是建設，大樓、醫院、造鎮等，一棟一棟的蓋；道路、高速公路等基礎建設也都如火如荼地興建起來，適逢大陸在那時候推動一帶一路倡議的關係，因此柬埔寨隨處可見工程進行中。
台灣政府對於外國法令的介紹、翻譯的工作，一直以來做得不太落實，筆者在行前曾在台灣先上網搜索過一遍，能用的資料並不多，外交部網站都是一些很陽春的介紹，對有心要到歐美以外的地區進行投資的人來說，政府能夠給的幫助並不大。很諷刺的是，後來我是在大陸的外交部網站找到一些柬埔寨法令的翻譯，例如<柬埔寨王国投资法>等等，但難免有些見樹不見林的風險，當時就是在對當地法令很陌生的情況下，心懷忐忑出發的。
到了當地之後，仍然有很多疑問是我不懂的，最後都是直接詢問當地官員才得知當地法令怎麼規定。也因為這一層原因，讓我對海外不動產投資的第一個建議，就是要弄清楚當地法令。
本文完稿之前，筆者特地上網再查一次，發現經濟部直到2023年才出了一本<2023柬埔寨投資法規與稅務- Q&A>的手冊。這是進步？還是牛步？筆者也不曉得。但至少表現出在台灣，對於非熱門國家的海外投資這件事情上，政府一定都是慢半拍。在中文世界裡要查找外國法令，筆者自己的心法是去大陸的外交部網站找，會比較齊全。
當然，英文好一點的人，或許有能力直接去看那些國家翻譯成英文的相關網站，但因為法律在語用學的分類上，是一種很特殊的實踐言說，一般人你叫他看中文法條可能就會產生誤解了，何況英文或其他語文…。基於這點，筆者還是認為透過政府機關翻譯之後的外國法令，會比較可靠。
在弄懂有哪些當地法令之後，筆者覺得第二件比較重要的事，是搞清楚這個地方曾經被哪些國家殖民過。記得2016年我們跟柬埔寨人地主差點吵起來，在金邊現勘土地的時候，總覺得奇怪，仲介怎麼都只拿出一張像台灣的地籍圖的東西出來，要求地主出示土地謄本等資料，則似乎聽不懂我們在講甚麼。在討論交易條件的時候也是，比如要求在土地登記移轉之後再支付尾款，當地人便一臉矇，不曉得在講甚麼，誤會便隨之產生，雙方都覺得遇到要來騙人的…
衝突的那天晚上我想很久才想通，回到飯店我跟老闆說這些當地人好像不是要詐騙，因為柬埔寨曾被法國殖民過，而法國人沒有在講物權、債權二分的，也沒有甚麼登記制度，通通都是契約說了算，約定好就算數了。台灣則從日治時期日本人就抄德國民法，後來國民政府來台灣，帶來的中華民國法典也是抄德國的，而德國則是區分債權、物權的國家，所以有登記制度，契約約定好之後，還要去辦過戶才算數。法律移植的路徑不同，這極可能是白天跟當地人雞同鴨講的主因。
雖然柬埔寨在二戰時期也被日本人統治過，但可能在民間流傳的法律觀念，還是殘存著法國人的那一套，說話要算話的那種「重視承諾」的精神。這在台灣也有類似的觀念，比如計算面積的幾畝地，那個畝，是荷蘭人留下來的；更常見的家裡有幾坪，坪的概念，是日本人留下來的。台大法律的顏厥安教授在書裡面說：「不同的泥土會形塑出不同的法律臉龐，而法律恰好是觀念上的存在」。這段文字很美，它部分的觀念就是在講述這個現象。
隔天雙方就沒有誤會了，變成一起去思考討論說，要怎麼在柬埔寨有的法令條件下，保障交易的安全。後來是靠銀行制度解決這個問題，柬埔寨的銀行有一種「共管帳戶」的概念，就是錢打進去之後，這筆錢要動撥，必須要買方跟賣方都同意，才能撥款。變成等到產權都到老闆名下、確定沒問題了，買方才會同意銀行把尾款撥給賣方。
從這裡也看出來，法律只是解決問題的一種手段而已。更妙的是，共管帳戶的概念，在台灣的銀行體系好像沒有，可能因為我們有土地登記制度吧。也因此筆者認為，善用當地銀行體系能提供的服務，也是投資海外不動產的一個竅門。
從這邊衍生出另一個心得，如何判斷一個國家值不值得投資？最簡單可靠的方式，就是看看當地有沒有台灣的銀行。一來你在海外看到從台灣過去的銀行，心態上就比較放心，另一方面，當地的業務量大到台灣的銀行會想去開設分行，那表示有一定規模的台灣的資金在當地滾動，表示一堆人看好在那邊投資。至於這些海外分行跟台灣的銀行要做連結，比如匯款等應該也會比較安全、快速，自不待言。
透過一些實際走訪海外遇到的經驗，歸納幾點一己之愚如上，希望能對有意從事海外不動產投資的人提供若干助益。
