因為土地飆漲的速度很快，後來筆者的老闆從原本計畫去柬埔寨推建案，轉向變成投資不動產為主。筆者也因此多接觸到一些跟投資土地相關的法令，例如大名鼎鼎的4951法令，就是外國人只能跟當地人合資成立公司去買土地，公司股權外國人佔49%、當地人佔51%，或者外國人不能買1樓、外國人只能買2樓以上的房產等等限制。
限制外國人取得土地，是海外投資不動產時很常遇到的問題，有些國家的政府甚至只願意釋出部分的永久使用權，例如普吉島。筆者當時是建議老闆利用公司法中的關係企業去突破看看，比如剛說的4951限制，本國人要佔51%，那這個本國人有沒有包含本國公司？如果有，那就簡單了，出錢成立一間本國公司，負責人找當地人來掛人頭，母公司則控制在外國人手中，這樣就突破了。我當時認為柬埔寨還屬於發展中國家，公司法、外國人投資法這些不同的法令，橫向連結可能不會做得很徹底，可能會有漏洞可以鑽。但事隔8年，柬埔寨現有的法令可能比較完備了。
從這個例子可以看出，海外不動產投資確實很靈活。例如普吉島部分地區可以有永久產權，筆者近日參與的一場海外不動產投資說明會也有聽他們介紹到，是透過類似前述想法去突破法令限制的。不過每個國家情況不同，決定從事海外不動產投資前，最好還是做點功課研究一下比較穩妥。比如找律師做法律意見分析，或者乾脆聯絡台灣的駐外單位諮詢看看，尤其是後者，我覺得比較實際一點。
另一個領域是投資海外不動產一定會接觸到的，就是想辦法取得國籍。在柬埔寨投資土地，除了剛說的跟本地人合資設立公司（51%，49%法令）外，還可以選擇銀行信託代持，或者想辦法取得柬埔寨國籍。其中，取得國籍這個方式，以前很寬鬆，跟柬埔寨公民結婚就可以，但2016年的時候開始嚴格，除了結婚，還要會說柬埔寨話(高棉語)。花錢買國籍這個在當時也很盛行，但要價很混亂，從10萬美金到200萬台幣辦到好，都有人喊，甚至有聽說可以先拿緬甸、寮國，然後再以東南亞人的身分去拿柬埔寨國籍的途徑，眼花撩亂，那個時候買不動產送國籍，是一種行銷噱頭。這幾年入籍的方式比較明確，投資、結婚、長久居住達7年等，方法變得比較多元。
(註記：
普通入籍：需要在柬埔寨至少居住7年时间，会说流利的高棉语，无任何犯罪记录，需要在柬埔寨有固定住所。
投资入籍：在柬埔寨投资金额达到12亿5000万瑞尔（约合31.25万美元）。
捐赠入籍：对柬埔寨有特殊贡献或向柬埔寨捐款12亿瑞尔(约30万美元)或更多，可获得柬埔寨公民身份
婚姻入籍：与柬埔寨公民结婚的外国人，可在登记结婚至少三年以后获得柬埔寨公民身份。
出生入籍：如父母一方为柬埔寨籍，其子女可获柬埔寨公民身份；在柬埔寨境内出生的新生儿如果其父母是外国人同样可以获得柬埔寨公民身份。)
但關於投資海外不動產順帶取得海外國籍，筆者認為還是要謹慎一點，因為台灣是不承認雙重國籍的國家。入境的時候還是要持中華民國護照回國，避免違法。
而從一般大眾投資者的角度來說，從事海外不動產投資，要注意避免海外投資孤兒的誕生。簡單地說，投資海外不動產，不能滿腦子只有投資報酬多少、產權是否永久、投資獲利要怎麼回來？不能只關注這些環節，最根本的地方，在於不動產買了之後，誰要替你管理？房子買了之後不可能每個月從台灣去國外打掃維修嘛，或者出租了燈泡壞了，都不可能專程跑 一趟去換燈泡。
因此投資海外不動產，怎麼管理比投報多少還重要。台灣很多投資者買了之後，後續找不到人幫忙維護的案例，仲介會說，我只負責介紹啊。很多海外投資孤兒就因為這樣誕生。也因此，最好是找有跟當地物管業者合作，或者仲介本身在當地便有培養自己的物管服務團隊的海外仲介商來買賣，這比較安全。講個題外話，有些經營柬埔寨的物管公司會強調他們的服務員懂中文，因為當地人懂中文可以拿到比較好的薪資條件，跟在台灣但具備英文能力一樣，從這邊也看得出來中國大陸對全世界的影響。目前市面上很多經營海外不動產投資的公司，根本沒有在地服務團隊喔，後續衍生的糾紛很多。相對的，用心經營海外不動產的物管公司，則一定會強調有在地服務團隊，例如凌群不動產管理顧問有限公司等。
建議有心投入海外不動產投資的朋友，利用投資說明會的時候提問確認，並把後續的服務提供，明白地寫進合約，並且親自飛過去參觀他們在地的服務團隊，看看是不是真的有那麼一回事。目前市場上很多開發商會專程找國外的政府要員或某某大咖來台灣出席投資說明會，藉此增加投資人的信心。但筆者覺得誰來都一樣，門面是一回事，要投資之前還是自己腳踏實地的去當地看看比較放心。
附帶一提，目前比較新穎的投資方案，例如當地的物件是酒店式管理的公寓，投資人買入一個單位之後，平日由物管公司幫忙出租給旅客，維護自然沒問題。在購買之前，投資人也可以直接去住幾天實際體驗看看管理、服務。目前比較有誠意的海外投資仲介商都是這樣做。而目前最新穎的合作方式則為，海外不動產仲介商會跟當地建商合作，在台灣募集蓋酒店或大樓的資金，蓋完之後分配房間給投資人，海外不動產仲介商則繼續幫忙物業管理，繼續幫這些投資人物管，再賺一次。投資人則拿到房子，後續出租管理也有專業的物管公司幫忙維護；投資人要賣房子的話，海外不動產仲介商另外也會幫忙賣，賺傭金。這樣的模式是三贏，我認為比較安全也妥當。
投資人更可以藉由AGODA等旅遊網站的評分，得知物管公司到底有沒有認真在幫忙投資者進行酒店管理。反過來說，在投資之前，也可以透過在AGODA這些旅遊網站上的評分，得知舉辦投資說明會的業者，到底是不是認真在提供後續服務的。
歸結的說，海外不動產投資是一門很好的生意，但任何生意都一樣，事前認真準備只是獲利的基本功。
